Vous avez signé le bail il y a trois ans, à une époque où personne ne parlait encore vraiment de « passoire thermique » au quotidien. Le logement était classé G, le loyer correspondait au marché local, et tout semblait normal. Aujourd'hui, ce même bail arrive à échéance — et vous découvrez que la loi vous interdit purement et simplement de le renouveler ou d'en signer un nouveau, sauf à avoir engagé des travaux entre-temps. C'est exactement la situation dans laquelle se trouvent des dizaines de milliers de propriétaires bailleurs cette année, et beaucoup d'entre eux l'apprennent au pire moment : quand le locataire a déjà donné son préavis.
Le calendrier n'a pourtant rien de secret. Depuis le 1er janvier 2025, tout logement classé G au diagnostic de performance énergétique est considéré comme « indécent » au sens du décret n° 2023-796, ce qui signifie qu'il ne peut plus être proposé à la location, ni en reconduction tacite, ni via un nouveau bail. Le seuil suivant tombera le 1er janvier 2028 pour les logements F, puis le 1er janvier 2034 pour les E. Ce que 2026 change concrètement, ce n'est donc pas la loi elle-même — elle existe depuis la loi Climat et Résilience de 2021 — mais son application réelle sur des baux qui, signés avant l'entrée en vigueur, arrivent aujourd'hui à leur terme naturel.
Pourquoi l'échéance de 2026 frappe plus fort que celle de 2025
En 2025, l'interdiction a surtout touché les nouvelles mises en location et les logements vacants. Un propriétaire dont le locataire restait en place n'était pas directement inquiété, puisque le bail en cours continuait de courir normalement. Le problème, c'est que la majorité des baux d'habitation en France sont conclus pour trois ans dans le parc privé non meublé, et que beaucoup ont justement été signés entre 2022 et 2023, avant que la mesure ne soit vraiment prise au sérieux par les bailleurs. Ces baux arrivent à échéance précisément maintenant, en 2026 — et c'est là que l'interdiction cesse d'être une menace abstraite pour devenir un blocage locatif immédiat.
Un propriétaire qui se retrouve dans cette situation a en réalité assez peu d'options. Il peut engager des travaux de rénovation énergétique pour faire sortir le logement de la classe G avant la fin du bail, ce qui demande plusieurs mois de préparation et de réalisation. Il peut aussi décider de vendre le bien en l'état — un logement classé G se négocie en moyenne 15 % moins cher qu'un logement équivalent classé D ou C selon les notaires de France, la décote variant fortement selon les régions et la tension du marché local. La troisième option, garder le logement vide en attendant des jours meilleurs, coûte cher sans apporter aucune solution durable et n'est réaliste que pour les propriétaires qui n'ont pas besoin du revenu locatif.
Ce que la classe G signifie précisément, et pourquoi le seuil compte
Le DPE classe les logements de A à G selon leur consommation d'énergie primaire, exprimée en kilowattheures par mètre carré et par an. La classe G commence à 420 kWhep/m²/an, la classe F s'étend de 331 à 420, et la classe E de 251 à 330. Un logement en bordure de seuil, à 425 ou 430 kWhep/m²/an par exemple, peut souvent basculer en classe F avec des travaux relativement ciblés — isolation des combles perdus, remplacement d'une chaudière fioul par une pompe à chaleur, ou pose de fenêtres double vitrage sur les façades les plus exposées. Un logement à 600 ou 650 kWhep/m²/an, en revanche, nécessite presque toujours une rénovation globale touchant à la fois l'enveloppe du bâtiment et le système de chauffage.
Depuis juillet 2024, le DPE est devenu pleinement opposable, ce qui change la donne pour les propriétaires négligents. Un locataire qui découvre que son logement a été classé à tort — par exemple parce que le diagnostiqueur n'a pas correctement pris en compte une isolation existante — peut désormais se retourner contre le propriétaire et demander réparation, y compris une diminution rétroactive du loyer. Faites vérifier votre DPE par un professionnel sérieux plutôt que de choisir le diagnostiqueur le moins cher trouvé en ligne : un DPE mal réalisé peut vous coûter beaucoup plus cher qu'il ne vous en fait économiser sur le moment.
Le gel des loyers, une contrainte qui s'ajoute à l'interdiction
Ce que beaucoup de propriétaires oublient, c'est que l'interdiction de louer un G n'est pas la seule sanction qui pèse sur les passoires thermiques. Depuis août 2022, les logements classés F et G sont soumis à un gel des loyers : impossible d'augmenter le loyer entre deux locataires ni de réviser l'indice annuel tant que le logement reste dans ces classes. Concrètement, un propriétaire qui traîne des pieds sur les travaux perd sur les deux tableaux à la fois — il ne peut plus louer le bien classé G du tout, et s'il possède un F qu'il parvient encore à louer, il voit son loyer figé pendant que ses charges continuent d'augmenter.
Cette double contrainte change en réalité le calcul économique de la rénovation. Beaucoup de propriétaires ont longtemps considéré les travaux d'isolation comme une dépense reportable, un « nice to have » plutôt qu'une nécessité. Ce n'est plus tenable aujourd'hui : entre la décote à la revente, l'impossibilité de louer et le gel des loyers sur les classes intermédiaires, ne pas rénover coûte désormais plus cher, sur la durée, que d'engager les travaux.
Financer les travaux : ce qui a réellement changé en 2025 et 2026
MaPrimeRénov' reste l'aide principale pour les propriétaires bailleurs, mais son fonctionnement a été resserré depuis la réforme de 2025. Pour toute rénovation d'ampleur — c'est-à-dire un projet visant un saut d'au moins deux classes DPE — l'accompagnement par un Mon Accompagnateur Rénov' agréé est désormais obligatoire, et non plus facultatif. Ce passage obligé rallonge les délais, mais il sécurise aussi le dossier : sans cet accompagnement, aucune aide ne sera versée, quel que soit le montant des travaux engagés.
Les montants d'aide varient fortement selon les ressources du foyer et l'ampleur du gain énergétique visé, avec une prise en charge pouvant atteindre 90 % du montant des travaux pour les ménages aux revenus les plus modestes, contre 30 à 40 % pour les revenus intermédiaires. À cela s'ajoute l'éco-prêt à taux zéro, cumulable avec MaPrimeRénov', qui permet d'emprunter jusqu'à 50 000 euros sans intérêts pour financer le reste à charge. Pour une rénovation globale d'une maison individuelle classée G, comptez généralement entre 25 000 et 45 000 euros de travaux avant aides, la fourchette dépendant surtout de l'état de l'isolation existante et du système de chauffage à remplacer — une chaudière fioul vétuste alourdit systématiquement la facture par rapport à un simple complément d'isolation.
Reste un point sur lequel il ne faut pas se faire d'illusions : dans les copropriétés, les travaux touchant l'enveloppe du bâtiment — façade, toiture, isolation extérieure — dépendent d'un vote en assemblée générale, et ce vote peut prendre plusieurs années avant d'aboutir si les copropriétaires ne s'accordent pas sur le financement. Un propriétaire bailleur pressé par l'échéance de son propre bail n'a alors quasiment aucun levier individuel, sinon proposer lui-même de porter le sujet à l'ordre du jour et de convaincre ses voisins avec des chiffres précis plutôt que des arguments généraux.
Ce qu'un propriétaire devrait faire dès maintenant
La première étape, souvent négligée, consiste à vérifier la date exacte de validité du DPE actuel. Un DPE réalisé avant juillet 2021 selon l'ancienne méthode de calcul n'est plus valable du tout, et un logement dont le classement n'a jamais été réévalué depuis peut très bien avoir changé de catégorie sans que le propriétaire le sache — parfois en bien, si des travaux partiels ont déjà été réalisés sans nouveau diagnostic.
Ensuite, priorisez les travaux qui font gagner des classes entières plutôt que ceux qui améliorent seulement le confort ressenti. L'isolation des combles perdus reste, dans l'immense majorité des cas, le rapport coût-efficacité le plus favorable : elle coûte rarement plus de 20 à 30 euros du mètre carré et peut à elle seule faire gagner une classe DPE complète sur une maison mal isolée. Le remplacement du système de chauffage vient ensuite, particulièrement pour les logements encore équipés au fioul ou au gaz ancien — mais évitez de vous lancer directement dans une pompe à chaleur si l'isolation n'a pas été traitée en amont, car l'appareil serait alors surdimensionné et son rendement réel resterait décevant.
Enfin, ne sous-estimez pas le délai administratif. Entre le devis, l'accompagnement obligatoire par Mon Accompagnateur Rénov', l'instruction du dossier d'aide et la réalisation effective des travaux, comptez rarement moins de six mois pour un projet d'ampleur — et souvent davantage en période de forte demande auprès des artisans RGE. Un propriétaire dont le bail expire dans deux mois n'a tout simplement pas le temps de rénover avant l'échéance : mieux vaut alors négocier une prolongation courte avec le locataire actuel, le temps de sécuriser financement et artisans, plutôt que de se retrouver avec un logement vide et une classe G inchangée sur les bras.